• Todo lo que debes saber sobre hipotecas

  • Adquirir una vivienda es una de las inversiones más importantes de cualquier persona. Hoy en día resulta casi imposible plantearnos esta empresa sin recurrir a algún tipo de préstamo o crédito hipotecario. Pero el asunto se complica cuando llegamos al banco y nos encontramos con múltiples alternativas. ¿Cómo saber cuál nos conviene? Pues la mejor manera es conociendo los diferentes tipos de hipotecas que existen y sus características.

    Existen diferentes formas de clasificar las hipotecas, en función del criterio que se aplique. A continuación haremos un repaso por todas ellas, para que te sea más fácil encontrar la que mejor se adapta a tu situación particular:

    Según el tipo de interés:

    • Hipotecas a tipo fijo. Son hipotecas que mantienen invariable el tipo de interés durante todo el plazo hipotecario acordado. Esto quiere decir que las cuotas serán iguales durante toda la vigencia del préstamo. Tienen la ventaja de que puedes planificar el coste, sin preocuparte por las alzas de los tipos, pero solo resulta una opción atractiva cuando se consigue un interés favorable. Debes tener en cuenta que los costes de subrogación suelen ser muy altos, pues la compensación por riesgo de tipo de interés pueden implicar hasta más de un 4%.
    • Hipotecas a tipo variable. En este caso se pactan revisiones periódicas del tipo de interés. Por ello las cuotas mensuales solo serán constantes durante los lapsos entre una revisión y la siguiente. Para establecer el valor de los intereses se estipula una referencia hipotecaria en el contrato. Es la alternativa más común en nuestro país, pues la mayoría de préstamos tienen un sistema de amortización de cuota constante, también conocido como francés, y tipo variable.
    • Hipotecas a tipo mixto. Una variante intermedia entre los dos esquemas anteriores es el que combina un tipo fijo con otro variable. En estos casos se acuerda que un porcentaje del interés se ajustará en función de una referencia hipotecaria, que generalmente es el Euribor, y el restante se mantendrá fijo.

    Según el tipo de cuota:

    • Sistema de amortización francés. Es un esquema hipotecario en el cual la cuota se mantiene fija durante un período pactado, generalmente anual o semestral, transcurrido el cual se recalcula con base en la evolución del referente hipotecario más el diferencial aplicado. De esta forma, la cuota mensual tendría dos componentes: una parte que corresponde a los intereses, y otra de amortización de capital. Durante los primeros años de la hipoteca la mayor parte de la cuota se destinaría al pago de intereses, por lo que el capital amortizado sería muy bajo. Esta proporción se va transformando conforme pasan los años, hasta que hacia el final del contrato la porción de amortización es más alta que la de los intereses.
    • Cuota blindada. Este esquema ofrece la tranquilidad de saber que las cuotas no variarán durante todo el plazo de la hipoteca, aunque el tipo sea variable. En este caso, si el interés aumenta se extiende también el plazo del contrato.
    • Cuota final. Para aligerar las cargas de la hipoteca, este sistema plantea la posibilidad de aplazar un porcentaje de la deuda pendiente hasta la última cuota. Generalmente esta cuota final equivale al 30% de la hipoteca. Así, durante todo el periodo del contrato se pagarían unas cuotas más bajas, reservando para el final el pago de la cuota no amortizada. Aunque puede resultar atractivo, es importante considerar que se pagan muchos más intereses, pues durante todo el plazo del préstamo se aplican los intereses sobre la cuota final. Por otra parte, habrá que tener la previsión de contar con una suma importante de dinero al final de la hipoteca para cancelar totalmente la deuda.
    • Interest only. No es muy frecuente en España, pero sí en otros países. Con esta modalidad las cuotas pagadas no amortizan capital, sino que solo pagan los intereses. Al finalizar la vigencia de la hipoteca se deberá pagar el 100% del capital, al valor pactado al momento de contratarla. Aunque puede ser una opción interesante, hay que considerar que es muy vulnerable a las variaciones de precios del mercado inmobiliario.
    • Cuota creciente. Como su nombre lo indica se trata de una cuota que crece anualmente, en un porcentaje fijo establecido en el contrato. Este suele ser del 1 o 2%, adicional a la variación de tipo variable de cada revisión. Las cuotas iniciales son más bajas de lo que sería una cuota constante.

    Según el cliente objetivo al que van dirigidas:

    • Hipotecas para jóvenes. Es una medida orientada a facilitar la compra de vivienda para la población más joven. Generalmente se destinan a clientes con una edad inferior a 30 o 35 años y se ofrecen condiciones más ventajosas que con las hipotecas convencionales.
    • Hipotecas para no-residentes. Están pensadas para españoles que residen en el extranjero. Los criterios de concesión suelen ser muy estrictos, llegando a exigirse un aporte equivalente al 50% del precio de compra-venta de la vivienda, y el mantenimiento de una cuenta con fondos suficientes para cubrir los gastos.
    • Reservadas a determinados colectivos. Hay hipotecas exclusivamente diseñadas para ciertos grupos, como los préstamos hipotecarios para funcionarios, para empleados de grandes compañías, etc.

    Según la tipología del bien inmueble que se financia:

    • Hipotecas de pisos de bancos. Las entidades bancarias suelen contar con un instrumento crediticio destinado al financiamiento de viviendas procedentes de su cartera inmobiliaria. Estas pueden provenir de adjudicaciones en subasta o bien de la dación en pago hecha por clientes que no han podido honrar su obligación.
    • Hipotecas para viviendas de protección oficial públicas o privadas. Este tipo de inmuebles tiene la particularidad de que no pueden negociarse a valor de mercado, sino que solo pueden venderse al valor legal estipulado. Sin embargo, es posible solicitar que la descalifiquen como VPO, una vez que han transcurrido algunos años desde la negociación.

    Hipotecas sobre bienes urbanos y sobre bienes rústicos.

    • Hipotecas para suelo. Generalmente se trata de financiamiento para adquirir un terreno urbanizable en el que se pretende construir.
    • Para adquisición de una primera vivienda o vivienda habitual. Busca favorecer a las familias que no han tenido acceso a una vivienda propia. Dado que su mora es una de las más bajas del mercado, este tipo de hipotecas ofrece muy buenas condiciones de contratación
    • Para financiar una segunda residencia. Si el porcentaje a financiar es elevado, podrían exigir hipotecas tanto sobre el inmueble a adquirir como sobre la vivienda principal.

    Según su naturaleza:

    • Subrogación de préstamo promotor. Aplica para obras nuevas y consiste en que el comprador asume el préstamo hipotecario que el banco otorgó al promotor que comercializa el inmueble.
    • Subrogación de parte acreedora. Si queremos mejorar las condiciones de nuestro financiamiento podemos solicitar una hipoteca para cambio de banco, trasladando nuestra deuda a otra entidad.
    • Reunificación de deudas. Si se han contratado varios préstamos y se han contraído otras deudas para la adquisición de un inmueble, estas se pueden unificar, con lo cual comenzaríamos a pagar una única cuota hipotecaria que engloba todos los adeudos.
    • Hipoteca inversa. En lugar de pagar una cuota al banco, el cliente recibe una renta por la hipoteca de su vivienda. Este mecanismo está diseñado para auxiliar a propietarios de la tercera edad que desean completar su pensión, y ofrecen a la entidad bancaria su propiedad en garantía.
    • Hipotecas en divisas y multidivisas. Es un mecanismo arriesgado, pues depende de la variación de las divisas frente al euro. Si la relación es favorable pueden significar un gran ahorro, pero si por el contrario la posición del euro es más débil, terminaríamos debiendo más dinero al cabo de los años.

    Como has podido comprobar existen muchas modalidades diferentes de financiamiento inmobiliario, que debes analizar muy bien para determinar cuál es el que más te conviene. Lo ideal es buscar asesoría experta, que pueda orientarte sobre el que mejor se adapta a tu perfil y ayudarte a conseguir las mejores condiciones.

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