• Repartir los inmuebles en una herencia

  • Repartir los bienes de una herencia puede ser una tarea complicada, sobre todo si está conformada por bienes indivisibles, como los inmuebles. En este artículo comentaremos algunas de las soluciones posibles cuando se presenta un conflicto de intereses que impide a los herederos llegar a un acuerdo para la venta del inmueble.

    Para empezar tenemos que diferenciar dos términos básicos que con frecuencia se confunden cuando habla de una herencia. El primero de ellos es la aceptación de la herencia. Este es un acto libre y facultativo, que consiste en la manifestación de quien recibe una herencia de su voluntad de recibirla. Difiere notoriamente de la partición de la herencia, que es un acto posterior, en el cual los herederos reparten los bienes y se convierten en propietarios de ellos.

    ¿Cuándo pueden surgir conflictos entre los herederos?

    Es la mayoría de los casos, tras la aceptación de la herencia, surgen discrepancias en torno a los bienes, por no haber hecho la partición o adjudicación de bienes y titularidades.

    Si no se hace la partición, todos los herederos serán dueños de todo, y es lo que se conoce como particiones indivisas. Esto puede suceder tanto si existen varios bienes como si se trata de uno solo. Y aquí justamente es donde comienzan los problemas, pues para realizar cualquier acto sobre el bien todos los herederos deben ponerse de acuerdo.

    La realidad nos demuestra que en muchos casos surgen conflictos porque alguno de los herederos se niega a pagar los gastos de mantenimiento, o hay diferencias sobre el beneficio de conservar el proindiviso de los bienes y no se logra convencer al que se opone a vender su participación.

    Lo más sencillo y beneficioso para todos sería adjudicar a cada heredero la propiedad absoluta de bienes concretos. Por ejemplo, si hay varios herederos y la herencia consta de un inmueble y bienes de capital suficientes para hacer una partición donde un heredero reciba el inmueble y los otros dinero por un monto equivalente a su participación, podríamos evitar muchos problemas.

    Una situación diferente, y más compleja, es la que se presenta cuando el inmueble es el único bien y hay varios herederos.

    ¿Qué ocurre si el único bien hereditario es una vivienda?

    Como se trata de un proindiviso, pues hay copropiedad o comunidad de bienes, cada uno de los herederos tiene derecho a una parte de ese inmueble. Se trata, en este caso, de un porcentaje de un bien indivisible. En consecuencia no puede uno solo de los herederos vender la propiedad, pues se necesita el acuerdo de todos, ya que de lo contrario la operación no sería válida

    ¿Puede un heredero vender su participación indivisa en el inmueble?

    Si no existe un acuerdo para la venta, esta sería la mejor opción. Cualquiera de los herederos pueden vender su participación tanto a un tercero como a los otros adjudicatarios. De hecho, los otros herederos tienen derecho preferente para la compra del bien.

    Si la venta de la parte de la herencia que le corresponde a uno de los propietarios se hubiera realizado antes de la partición, los coherederos tienen la potestad de subrogarse en el lugar del comprador, tanto de manera individual como en conjunto, y solo tendrán que reembolsarle el precio de compra. Pero este acto solo podrá realizarse en el plazo de un mes, contado a partir del momento en que se les haya informado de la venta a un tercero

    ¿Se puede impedir a uno de los herederos que venda su parte del inmueble?

    A pesar de que la propiedad sea indivisa, en ningún supuesto se puede obligar a un propietario a permanecer en comunidad. De igual manera, tampoco es posible obligar a un propietario a vender. Quiere decir que cualquier heredero tiene el derecho de solicitar la partición de la herencia, cuando lo estime conveniente.

    ¿Cómo solucionar este conflicto de intereses?

    Evidentemente esta situación plantea un problema, para el cual existen formas razonables de resolución, siempre que las partes deseen evitar recursos que resultarían muy costosos y conflictivos. Las opciones más razonables serían:

    • Que el heredero interesado en conservar el inmueble compre a los otros sus cuotas de participación.
    • Que se decida la venta del inmueble y se reparta el producto de la venta entre todos los herederos.
    • O, que se recurra a un mediador que negocie con las partes, a fin de evitar la vía judicial.

    La división judicial es el último recurso, con el cual se podría extinguir el condominio, dejando en manos del juez la decisión que legalmente resulte más adecuada. El inconveniente de entablar un procedimiento judicial, además de los costes que implica, es que podría dictaminarse la subasta del inmueble y, generalmente, en estos procesos el precio de adjudicación suele ser inferior al precio de mercado.

    También podrían los herederos acordar la subasta voluntaria, de acuerdo en lo estipulado en la Ley 15/2015, de Jurisdicción Voluntaria. Pero, como su nombre lo indica, para que esta vía resulte factible no puede haber posiciones opuestas entre los interesados. Para que se proceda a la subasta todos deben manifestar su voluntad de realizarla.

    Lo más recomendable cuando se presentan diferencias con respecto a herencias con particiones indivisas, es contar con el asesoramiento de un despacho profesional que pueda orientar a los herederos y buscar una solución que defienda los intereses de todos los involucrados.

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